Quelles sont les conditions et les démarches indispensables à la création d’une SCI (Société Civile Immobilière) ?

Grâce à ses modalités de fonctionnements plus bénéfiques, de plus en plus d’entrepreneurs en immobilier optent pour la Société Civile Immobilière (SCI). En effet, ce statut social présente de nombreux avantages, notamment en termes de succession et de fiscalité.

Cependant, créer une SCI nécessite le respect de certaines conditions et de plusieurs étapes en vue de l’obtention de son immatriculation. Alors quelles sont les conditions à réunir et les démarches indispensables à la création d’une société civile immobilière ? Voici nos réponses d’expert !

La SCI : qu’est-ce que c’est ?

Comme son nom l’indique, la SCI est une société civile, mais avec un régime différent de celui des sociétés commerciales. Elle se caractérise par son objet civil. Ensuite, la SCI doit être soumise aux dispositions selon l’article 1845 qui suit le Code civil et qui s’oppose aux sociétés commerciales.

La SCI est constituée des 3 buts suivants :

• La mise en location d’immeubles.
• La gestion d’immeubles.
• Et la construction d’immeubles dans le but de les vendre.

Enfin, le patrimoine doit être apporté à la société pour être géré par la SCI. En effet, c’est la SCI qui est propriétaire du bien, mais pas les associés eux-mêmes.

Créer une SCI : les conditions

Le régime de la SCI se définit par quelques éléments, à savoir :

• Le capital social : vous n’êtes pas soumis à un capital social minimum légal. Il est réparti en parts égales entre les associés, en fonction de leur participation au capital. Cela est tout l’inverse de la SAS (Société par Actions Simplifiées) où la création d’actions de préférences est admise.
• L’objet social : nécessairement à caractère civil, l’objet social d’une SCI concerne généralement la gestion d’un bien immobilier pour diverses raisons. Ce sera ainsi à l’exception de certains cas précisés par la loi, et votre objet social peut pas être commercial.
• Le régime fiscal : l’impôt sur le revenu est soumis par défaut à la SCI. Cependant, vous avez la possibilité d’opter pour un régime d’IS (impôt sur les sociétés), mais cette option est encadrée.
• La gestion : la SCI doit être gérée par un ou plusieurs personnes physiques ou morales, qui font partie des associés ou non. Comme les sociétés commerciales (SAS, SARL, etc.), les dirigeants sont responsables pénalement et civilement à l’égard des associés et des tierces actions au nom de la société.
• Les associés : selon le Code civil, une SCI doit avoir au moins 2 associés. Donc, vous ne pouvez pas constituer seul une SCI, sauf dans certains cas comme la situation d’un conjoint divorcé souhaite en créer une.

Créer une SCI : les démarches

Afin de créer une SCI, il vous reste quelques formalités à remplir, notamment la rédaction des statuts, la constitution d’un capital social, la publication d’un avis de création et l’immatriculation.

La constitution d’un capital social

Avant d’entamer les formalités à la création de votre SCI, vous devez prévoir son capital social. En effet, vous avez besoin de connaitre les ressources propres afin d’anticiper correctement la rédaction des statuts de la SCI.

Pour la constitution d’un capital, 2 types d’apports doivent être réalisés par les associés :

• Les apports en numéraire : il s’agit du somme d’argent que les associés apportent à la société. Ensuite, l’argent est placé au nom de l’entreprise qui reçoit en retour une attestation de dépôt de fonds.
• Les apports en nature : ils peuvent être un bien mobilier ou immobilier. Cet apport peut être la propriété de l’entreprise ou seulement mise à disposition de la SCI, sans que l’associé transfère la propriété du patrimoine.

Lorsque l’apport en nature ou en numéraire devient une propriété de la société, vous ne pouvez récupérer le bien qu’à la dissolution de la SCI, à condition d’avoir un boni de liquidation positif. En contrepartie, vous avez droit à des parts sociales proportionnelles au montant de vos apports.

La rédaction des statuts

La rédaction des statuts est une étape indispensable pour la création de votre société. En effet, ce document approuvé par l’ensemble des associés définit le mode de fonctionnement de votre SCI.

Quant au contenu des statuts, la loi n’impose que quelques obligations à la SCI. En effet, vous êtes libre de le compléter à votre guise. Toutefois, il est important d’accorder une attention particulière à cette démarche pour éviter toute modification des statuts au cours de la vie de la société, qui s’avère difficile. Nous vous conseillons donc de solliciter les services d’un professionnel du droit comme un notaire ou un avocat par exemple. Ces personnes qualifiées portent garant de la bonne rédaction des statuts de votre société, tout en étant conformes aux attentes de chaque associé.

Voici les mentions obligatoires dans les statuts d’une SCI :

• La dénomination sociale de la SCI : vous êtes libre de choisir le nom que vous souhaitez. En revanche, vous ne devez pas utiliser une dénomination existante du même domaine d’activité.
• L’adresse de son siège social.
• Son objet social.
• Sa durée de vie : 99 ans maximum.
• L’identité des associés qui constituent la SCI.
• Le montant du capital social effectué : s’il s’agit d’apports en nature, l’évaluation du bien doit être mentionnée dans les statuts.
• Le montant des apports au capital de l’entreprise.
• Et l’identité du ou des gérants de la société.

Depuis 2015, l’enregistrement des statuts de la SCI au SIE (services d’impôts des entreprises) n’est plus obligatoire, sauf :

• Lorsqu’un immeuble constitue un apport au capital social.
• Ou en cas d’établissement des statuts par acte authentique (le cas d’une rédaction des statuts par un notaire).

La publication de l’avis de création dans un journal légal

Quelle que soit la forme de la société en cours de création, la publication de l’avis de constitution est une étape non négligeable. Elle doit être publiée dans un journal d’annonces légales et doit être effectuée 1 mois après la signature des statuts.

Voici les mentions obligatoires que votre publication doit comporter :

• La nature de ses statuts.
• La dénomination sociale de la SCI.
• L’adresse de son siège social.
• La date des statuts de la société.
• Le statut particulier de la société civile.
• Le montant de son capital.
• Son objet social.
• Les coordonnées personnelles et l’identité du gérant de la SCI.
• La durée de vie de la société.
• Le greffe de son immatriculation.
• L’identité du signataire de votre annonce.
• Et les modalités de cession des parts sociales qui constituent la SCI, le cas échéant.

L’immatriculation de la SCI au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés)

L’étape finale, mais pas le moindre, est l’immatriculation de votre SCI qui permet de lui attribuer une personnalité juridique. Alors, vous devez réunir les documents nécessaires à la demande d’immatriculation de votre société. Une fois le dossier complété, vous devez l’adresser au greffe du Tribunal de commerce qui assume son rôle de CFE (Centre de Formalité des Entreprises).

Afin de demander l’immatriculation de votre SCI, certains documents doivent constituer le dossier pour le greffe, tel que :

• Un formulaire M0 société civile, bien signée et remplie.
• Un exemplaire de l’acte de nomination du dirigeant.
• Un justificatif qui approuve la régularité de l’occupation des locaux qui vous sert de siège social.
• Un exemplaire des statuts de la SCI, signé et daté par les associés.
• Une copie de la pièce d’identité pour chaque associé personne physique.
• Un extrait d’immatriculation de moins de 3 mois de chaque gérant et associé personne morale.
• Une copie de la pièce d’identité de chaque gérant personne physique.
• Une attestation de filiation et une déclaration sur l’honneur de non-condamnation signée et datée pour chaque gérant personne physique.
• Un justificatif de parution de l’avis de parution dans le journal d’annonces légales.