Le prix d’un terrain agricole varie d’une propriété à une autre. Les fourchettes de prix sont comprises entre 500 et 57 980 euros l’hectare. Des tarifs qui peuvent sembler très conséquents, aux premiers abords, mais qui restent cependant très raisonnables comparés aux prix de terrains constructibles. Les terres agricoles vendues ont un prix moyen de 4 500 euros l’hectare, si cela coûte 5 940 euros pour les terres et les prés libres non bâtis et aux alentours de 6 000 euros l’hectare pour les terrains non constructibles. Vous souhaitez acquérir un terrain agricole et craignez que les frais de notaire contraignent votre projet ou induisent à un défaut de budget ? Voici tout ce que vous devez savoir sur le sujet.

Que faut-il ajouter au prix d’un terrain agricole ?

Le prix d’un terrain agricole ne prend pas en compte qu’un seul paramètre. Parmi cela figure le caractère de la vente, c’est-à-dire, si elle se fait entre particuliers ou bien entre un professionnel et un particulier. Dans le premier cas, l’acheteur pourra acquérir le bien à une somme plus raisonnable.

Les sols et paysages agricoles sont régis par un système de classification à cinq catégories suivant leur qualité. Ce critère influence alors également le prix du terrain. Une terre agricole dans la classe 1, qui est la meilleure de toutes, se vendra à un prix élevé si les terrains « hors classe » ou de qualité « exceptionnelle » seront au prix fort, donc beaucoup moins accessibles sans avoir le budget adapté pour.

La zone géographique entre aussi dans les éléments à considérer pour déterminer la valeur d’un terrain. Selon son emplacement, il peut se vendre à un prix non négligeable. La localisation correspond dans la majorité des cas à une zone communale fixée par un arrêté préfectoral. Par ailleurs, plus le terrain est excentré, moins il sera visible, moins il est susceptible d’attirer de potentiels d’acheteurs. Il est alors possible de l’obtenir à « un prix bon marché ». À l’inverse, si le bien mis en vente est proche du centre-ville, des commerces et des transports publics, son prix peut considérablement augmenter. Il se peut qu’il coûte aux environs de 600 euros l’hectare dans une petite région agricole comme il peut valoir 1 million d’euros l’hectare dans la région des grands vins en Bourgogne.

Sans compter qu’il faudra ajouter au prix initial du terrain les frais d’acquisition ou les frais de notaire. Il faut insister sur le fait que vous pouvez acquérir un terrain à une modique somme, mais le prix peut augmenter grandement en fonction des frais notariés que va engendrer l’acquisition du terrain agricole.

Pour mieux vous préparer et optimiser votre organisation pour l’acquisition du bien, notamment en termes de budget, vous avez la possibilité de vous informer auprès de la SAFER (Société d’aménagement foncier et d’établissement rural) ou de l’administration communale. Grâce à leur réseau, ces institutions peuvent également vous mettre en relation avec les meilleures offres de terrain. De plus, vous aurez accès aux conseils d’experts pour réduire vos dépenses en termes de prix d’achat du terrain et de frais notariés.

Quels sont ces frais de notaire ?

Pour l’acquisition d’un bien, un acheteur fait appel à un notaire pour rassembler les actes de vente, les rédiger et les authentifier. En plus du prix d’achat, ce dernier accorde ainsi au notaire une rétribution pour ses services. Ce sont les « frais de notaire » ou les « frais d’acquisition ». Ces frais sont en réalité destinés à couvrir les dépenses liées à la future possession foncière. Les dépenses obligatoires qui entrent dans les frais de notaire sont :

  • Les émoluments du notaire. Il s’agit de la rémunération du professionnel pour la réalisation des actes à titre officiel. Ces derniers sont fixés par décret et calculés proportionnellement au prix d’achat du bien ;
  • Les honoraires du notaire. Négociables dans certains cas, ils correspondent aux tarifs proposés par le notaire pour ses prestations de conseil. Les frais d’honoraires sont généralement à hauteur de 10 % des frais de notaire ;
  • Les débours. Ce sont les frais que le notaire a avancés et que vous devez rembourser. Il est question de frais annexes comme les frais de déplacement, le coût de divers documents liés à l’achat du bien et les éventuelles rémunérations des professionnels et autres personnes tierces ;
  • Les droits de mutation qui constituent également une partie importante des frais à payer ;
  • La taxe de publicité foncière.

Avant les possibilités de négociation des frais notariés annoncés en 2016, les honoraires du professionnel étaient fixés à :

  • 5 % HT du montant de la vente pour toute acquisition de biens inférieurs fonciers ou immobiliers à 45 735 euros.
  • 2,5 % HT pour tous les biens ayant une valeur vénale supérieure à 45 735 euros.

Les frais de notaire pour l’acquisition d’un terrain agricole

En termes d’achat de terrain agricole, les éléments constitutifs des frais du notaire sont :

  • Ses émoluments, soit sa rémunération pour l’établissement et la signature des actes juridiques dont le montant dépend du prix de la terre agricole achetée ;
  • Les honoraires qui sont librement fixés par le notaire.

La remise accordée peut être égale à 10 % de la valeur des biens jusqu’à 150 000 euros et plus. Vous ne pouvez vous défaire de ces frais, quelle que soit la nature de votre achat (terre agricole, terrain non constructible ou terrain à bâtir). Pour réduire vos coûts, voire ne pas payer d’honoraires, faites appel à l’expertise de ce dernier pour la rédaction de la partie des actes strictement légaux.

Dans le cadre de votre achat, prévoyez entre 6 % et 8 % du prix du bien pour payer les frais de notaire. Pour obtenir une estimation plus exacte des tarifs pour ses services, prenez en compte :

  • L’emplacement du terrain ;
  • La nature du bien, soit un terrain agricole ;
  • La présence d’un mobilier sur le terrain ;
  • La situation du vendeur et de l’acheteur en termes de TVA.

Il est à savoir que les terrains ne pouvant accueillir de construction ne sont pas assujettis à la TVA selon le CGI dans son article 261-5. Lors d’un achat de terrain agricole, selon que la vente se fait entre particuliers, ou entre particulier et professionnel pèse également sur les frais du notaire.

Quels sont les barèmes applicables pour les frais de notaire sur un terrain agricole ?

Depuis l’annonce du décret de février 2016, les honoraires du notaire sont plafonnés à 10 % et ses émoluments tarifés et dégressifs. Il est essentiel de bien faire la différence entre ces deux frais pour l’efficacité du calcul total du prix du service de ce professionnel.

En termes d’émoluments, le barème applicable depuis janvier 2021 est réparti en 4 tranches suivant la valeur du bien :

  • Pour la valeur d’un terrain agricole comprise entre 0 et 6 500 euros, les émoluments correspondent à 3 870 % de la valeur du bien ;
  • Si le prix du terrain est compris entre 6 500 et 17 000 euros, la proportion des frais de notaire sur la valeur du bien s’élève à 1,627 % ;
  • Le taux applicable est de 1,085 % dans le cas d’un achat/vente de terrain d’une valeur entre 17 000 et 60 000 euros ;
  • Le barème des émoluments descend à 0,814 % si le terrain coûte entre 60 000 et 200 000 euros ;
  • Si le terrain présente une valeur vénale supérieure à 60 000 euros, le taux d’émoluments applicable sera la somme de la valeur obtenue à chaque intervalle.

Les frais de notaire en fonction de la TVA

La taxe sur la valeur ajoutée, familièrement désignée par TVA, constitue une taxe due à l’État. Notons qu’être redevable de cette taxe peut présenter un changement net sur les frais de notaire à payer.

Dans le cas où le vendeur du terrain agricole ne serait pas assujetti au paiement de la TVA, la taxe n’est de ce fait pas applicable pendant le temps de la cession du terrain. Cette condition reste applicable même si l’acheteur du bien n’y est pas assujetti. Naturellement, le coût des droits de mutation du bien se verra modifié, donc impacté sur les frais de notaire pour l’acheteur.

Il est à savoir que si le vendeur a le statut de particulier, il n’est automatiquement pas soumis à la TVA. À l’inverse d’un vendeur professionnel qui est redevable de la taxe, ce qui augmentera les droits de mutation réglés par l’acheteur au cours de la cession du terrain agricole.

La TVA n’est pas récupérée par le vendeur lors de la vente

S’il y a non récupération de la TVA correspondant à la vente du terrain agricole par le vendeur lors de la cession immobilière, les droits de mutation à la charge de l’acheteur seront à un taux compris entre 5,09 et 5,81 % du prix de vente.

La TVA est récupérée par le vendeur lors de la transaction

Si lors de la vente, le vendeur a déjà procédé à la récupération de la taxe, l’acheteur non soumis au paiement de la TVA bénéficiera, applicable sur tous les droits de mutation, d’un taux réduit de 0,715 %.

L’acheteur du terrain est redevable de la TVA

Deux cas de figure peuvent se présenter dans le cas où l’acquéreur du bien serait assujetti à la TVA.

  • Il peut faire appel à l’option de la revente de la terre agricole présument acquise dans le 5 ans suivant l’acte. S’engager dans un projet de revente lui permettra de profiter d’un taux de 0,715 %, donc de réduire ses coûts en termes de droits de mutation ;
  • Si l’idée de la revente du bien ne lui convient pas, l’autre option possible serait de s’engager dans la réalisation de travaux sur le terrain agricole. Ce projet devra être mis en place dans les 4 ans suivant l’acquisition en contrepartie d’un droit de mutation de 125 euros.