La création d’une SCI est une démarche relativement courante pour les investisseurs souhaitant se lancer dans le secteur immobilier. Cette société de personne doit respecter certaines conditions, notamment pour les associés qui la constituent. Une Société Civile Immobilière doit comprendre au moins deux associés dont les noms et les apports, en somme d’argent ou en nature (à savoir industriel), devront être indiqués dans les statuts de cette dernière. Mais, existent-ils d’autres conditions à suivre pour constituer une telle société et en devenir l’associé ? Les réponses dans notre article.

Quels sont les avantages de devenir associé d’une SCI ?

La création d’une Société Civile Immobilière présente plusieurs avantages :

  • Les associés peuvent acquérir un bien immobilier ensemble ;
  • Le patrimoine personnel des associés de la SCI et le patrimoine locatif ou professionnel sont réellement distincts ;
  • Les associés échappent aux restrictions du régime de l’indivision pour une meilleure gestion du bien immobilier ;
  • La possibilité de transmettre facilement le patrimoine en question ;
  • La SCI est sous le régime de l’impôt sur les sociétés (IS), ce qui prévient des changements de tranche d’imposition ;
  • La plus-value immobilière bénéficie d’un abattement qui est calculé à compter de la date de souscription des parts sociales.

Devenir associé d’une SCI : quelles sont les conditions à respecter ?

Selon la loi, les associés d’une SCI doivent être au nombre de 2 minimum. La création d’une société sous cette forme juridique n’est donc pas possible dans le cas où cette condition ne serait pas respectée. En effet, le respect de cette condition est strictement surveillée par le greffe afin de pouvoir immatriculer la société civile immobilière créée.

Une SCI peut être créée par une personne physique, quel que soit son âge, ou une personne morale. Aucune condition de nationalité n’est également imposée à cette forme de société. Les associés peuvent être français ou étrangers, cela évidemment, sous le respect de la loi du pays, dans le cas d’un associé ressortissant d’un pays hors Union Européenne. Aussi, tous les noms des personnes qui participent au capital de la SCI doivent figurer dans les statuts et bien préciser dans le formulaire M0 relatif à l’immatriculation de la société auprès du greffe.

Cas d’un associé mineur

La création d’une SCI ayant un mineur comme l’un des associés n’est pas rare. Cette option permet notamment de conserver tous les avantages qui découlent de la SCI, les principaux étant, la facilité de la transmission ou de la donation du bien immobilier. Dans la majorité des cas, les associés fondateurs sont des parents et mettent en place une SCI familiale, en incluant leurs enfants dans le projet.

La question du mineur associé reste néanmoins source de débats, la responsabilité des associés de la SCI étant indéfinie. Cette réflexion n’est cependant pas applicable dans le cas d’un mineur émancipé, car ce dernier bénéficie des mêmes attributions qu’un associé adulte, majeur.

Les SCI familiales impliquent dans la quasi-totalité des cas des associés mineurs, soit non émancipés. Ces derniers sont ainsi soumis à des restrictions. Plus précisément, un mineur non émancipé n’est valablement associé d’une SCI que dans le cas où son représentant légal (parent ou tuteur) l’y autoriserait. Il est également fondamental de préciser qu’un mineur ne peut être désigné en aucun cas comme gérant de la SCI.

Les apports du mineur à la SCI

Que ce soit par donation ou par succession, une personne mineure peut devenir associée d’une SCI en apportant des biens à cette dernière, à sa constitution ou à l’occasion de l’augmentation de son capital. Pour cela, le mineur doit obtenir au préalable une autorisation du juge des tutelles que l’apport s’agit :

  • Un fonds de commerce ;
  • Un immeuble ;
  • Des valeurs immobilières ou bien des instruments financiers, et notamment si les parts qu’il apporte à la société engagent son patrimoine sur le long terme par une modification notable de son contenu. Plus précisément, une dépréciation importante de la valeur du patrimoine en capital ou une altération sur le présent et à l’avenir des prérogatives de la personne mineure.

Cet apport peut faire du mineur un associé majoritaire de la société si ces représentants légaux le souhaitent.

En faisant appel à son autorité parentale, un parent seul peut représenter l’associé mineur lors de la création de la Société Civile Immobilière et signer les statuts de la société immobilière familiale.

Bon à savoir

Si avant le 1er janvier 2016, un parent seul (décès, seul lien d’affiliation, etc.) devait au préalable lancer une démarche pour faire de l’enfant mineur un associé de la SCI auprès du juge des tutelles, cette autorisation est aujourd’hui plus nécessaire. L’intervention du juge demeure cependant nécessaire en cas d’apport d’immeubles ou de vente d’immeubles pour un enfant mineur n’ayant qu’un seul parent.

Si l’associé de la SCI est une personne morale

Une SCI peut également avoir une personne morale comme associée, celle-ci pouvant être une société civile ou une société commerciale.

Dans le cas d’un démembrement des parts, les associés doivent obligatoirement organiser l’attribution des droits de chacun en dissociant la nue-propriété des parts de l’usufruit.

Les associés nus-propriétaires bénéficieront ainsi du droit de propriété sur les parts sociales, peuvent les céder s’ils le souhaitent, et les usufruitiers pourront disposer des biens immobiliers détenus par la Société Civile Immobilière.

Pour le cas des associés d’une SCI imposés à l’IS, la société devra appliquer l’article 238 bis K du Code Général des Impôts. Elle est tenue par un respect du plan général comptable et d’amortissement sur les biens immobiliers.

Les droits des associés (personne physique ou morale) en SCI

Chaque associé d’une SCI a droit à un certain nombre de prérogatives. En effet, les associés de la SCI disposent du droit de vote qui leur permet de poser leurs avis en matière de décisions importantes en rapport à la société à titre collectif. Il peut être question de l’entrée d’un nouvel associé au capital de l’entreprise, d’une approbation des comptes, d’un ajustement du capital social, de la cession des parts de la société, de sa dissolution ou encore de la désignation d’un gérant.

Les associés de la société immobilière peuvent également accéder aux différentes informations et autres documents liés à la SCI, et ce, sur simple demande. Le gérant est tenu par une obligation de répondre, dans la mesure de ses capacités, aux questions des associés. Ils ont aussi la faculté de convoquer une assemblée générale extraordinaire et de quitter la SCI selon les dispositions énoncées dans les statuts. Chaque associé a par ailleurs droit au versement de dividendes dont le montant est proportionnel aux parts détenues dans le capital social à l’occasion d’une répartition des bénéfices, à la fin de l’exercice comptable.

Les obligations des associés d’une SCI

En tant qu’associés, les fondateurs de la SCI ont certaines obligations. Avec une société sous une telle forme, la responsabilité des associés est :

  • Indéterminée ;
  • Corrélative à leurs apports au capital social ;
  • Subsidiaire ;
  • Bien distinct, c’est-à-dire que les associés ne sont pas responsables solidairement de la société.

En cas de remboursements des dettes de la société, chacun de ses associés est individuellement responsable et de manière indéfinie de ses biens personnels. Aucune limite de montant n’est exigée, cependant chaque associé est responsable à hauteur des parts sociales qu’il détient dans la SCI. Un associé qui détient 15 % des parts sociales dans une SCI est redevable à ses créanciers jusqu’à 15 % des dettes de la société, et ce, quel que soit le montant de celles-ci.

Par ailleurs, si avec une société de capitaux, les associés sont solidaires entre eux, avec une SCI, ils doivent uniquement rendre des comptes à celle-ci. Ainsi, tout associé d’une SCI ne pouvant pas rembourser sa quote-part est responsable, à titre individuel, du paiement de ses créanciers, qu’il s’agit d’une banque, de fournisseurs ou d’un créditeur. Les autres associés ne sont pas débiteurs au même titre que ce dernier ni redevable du remboursement des dettes contractées. Une convention peut toutefois rendre nulle ce mécanisme. La signature d’une caution solidaire préalable à la souscription d’un emprunt permet au créancier d’exiger le remboursement de ses créances aux associés de la SCI.

Une responsabilité subsidiaire implique qu’elle est engagée, uniquement si les associés ont épuisé tous les moyens pour obtenir le paiement de la part de la SCI.