Le bail emphytéotique est un accord fixé entre un bailleur et un preneur. Ces deux parties qui doivent se conformer à des règles bien définies pour mener à bien leur projet. Concrètement, le bail emphytéotique est rédigé au même titre que le bail immobilier. À la seule différence que le bail emphytéotique s’étend sur le long terme en plus d’aboutir à un droit réel en faveur du preneur. En effet, grâce à ce type de bail, le preneur peut faire des installations, construire sur le domaine d’un bailleur et plus encore. À la fin du bail, l’ensemble des aménagements réalisés reviendront de droit au bailleur. En d’autres termes, il est autant avantageux pour le preneur que pour le bailleur lui-même.

Qu’est-ce que le bail emphytéotique ?

Aussi appelé emphytéose, le bail emphytéotique est un bail de très longue durée. À la différence des baux classiques, ce type de contrat est conclu pour au moins 18 ans et peut excéder les 99 ans, voire plus dans certains pays.

Plus spécialement, ce bail confère un droit réel immobilier à l’emphytéote ou le locataire. Un doit réel immobilier qui doit faire l’objet d’une publicité foncière et peut être soumit au saisi ou à l’hypothèque un peu plus tard.

Dans un bail emphytéotique, les biens mis en location ainsi que les immeubles construits sur le terrain loués peuvent pour ainsi dire être sous-loués. Et cela, directement par l’emphytéote même si généralement, l’accord du bailleur est nécessaire.

Dès lors que le bail emphytéotique arrive à son terme, tous les travaux d’amélioration ou de construction menés par le locataire deviennent naturellement des propriétés du bailleur. Le tout sans la moindre indemnité. Dans cette clause, d’autres indications sont également mentionnées et peuvent être citées dans le contrat de bail au moment de la rédaction de ce dernier.

Utilisé surtout dans le cadre des activités rurales, ce sont actuellement les collectivités locales et les investisseurs qui signent le plus de contrats de bail emphytéotique. Nous parlons notamment de bail à destination des bâtiments industriels et des bâtiments commerciaux. Qui plus est, le bail emphytéotique est régi par les règles mentionnées dans les articles L. 451-1 à L. 451-13 du Code rural et de la pêche maritime.

Sur quel objet le bail emphytéotique se porte-t-il ?

Comme nous venons de le voir, le bail emphytéotique est une clause rédigée dans l’idée d’entretenir et de développer les vastes espaces ruraux. À savoir que son utilisation ainsi que son objet se sont développés au fur et à mesure que le temps passe. Il en est de même pour son domaine d’application qui s’étend aujourd’hui sur de nombreux types de biens immobiliers.

Pour vous dire que le bail emphytéotique est aussi bien applicable sur les immeubles, dont l’usage se fait à titre industriel, sur les locaux commerciaux que les locaux culturels pour le cas des baux emphytéotiques administratifs ou BEA.

Sans oublier les immeubles agricoles et les immeubles d’habitation qui sont également inclus dans le bail emphytéotique. En clair, l’emphytéose est désormais passible de concerné les immeubles d’habitation, les bâtiments ruraux, commerciaux et industriels.

Quelle est la durée du bail emphytéotique ?

Le bail emphytéotique se démarque des clauses du même genre par sa fameuse durée. Plus particulièrement, la durée de ce type de contrat doit être consentie au moment même de sa signature. Dans la plupart du temps, la durée fixée va de 18 à 99 ans en France.

En Belgique, la durée de validité du bail emphytéotique varie de 27 à 99 ans pour 10 à 100 ans dans le droit québécois. Gardez bien en tête qu’aucune clause proposant un éventuel dénouement plus tôt que cette durée ne peut être ajoutée, et ce, même au jour de la rédaction du bail en question.

Dans la mesure où le bail a été conclu pour une durée de plus de 99 ans, celui-ci doit être porté à la limite la plus extrême prévue par la loi. Autrement dit une durée de 99 ans. En effet, il existe une loi qui stipule les engagements perpétuels de toutes sortes. Lorsque le bail emphytéotique arrive à sa fin, le locataire est obligé de quitter les lieux.

Ayant occupé les lieux sans droit ni titre, la possibilité d’obtenir l’accord d’une nouvelle location est la seule raison valable qui lui permettra de rester. Notez bien qu’à la différence des termes convenus dans le bail commercial, le bail emphytéotique ne rend pas possible la tacite reconduction du contrat.

Pourquoi recourir au bail emphytéotique ?

Le bail emphytéotique servait auparavant à valoriser et à augmenter le potentiel d’un bien. Il pouvait s’agir aussi bien d’un espace rural, d’une terre agricole ou encore des bâtiments de campagne.

Au moment où l’on parle, ce type de contrat a pris davantage d’importance. Désormais, cette convention ne se limite plus aux milieux ruraux et encore moins aux terrains agricoles. Pour vous dire que ce bail est maintenant applicable à d’autres types de biens immobiliers. Avec des emphytéotes prêts à investir sur des ouvrages ou des travaux, les biens exploités sont améliorés dans le but d’accroître leur gain.

Pour autant, les travaux menés par le preneur ne doivent en aucun cas réduire la valeur du bien et encore moins nuire à son existence. Au jour d’aujourd’hui, le bail emphytéotique peut également s’appliquer sur les biens à l’image du bâtiment à usage industriel, commercial ou encore rural.

Il en est de même pour l’immeuble pouvant servir d’habitation au locataire. En ayant recours à cette clause, les propriétaires peuvent pour ainsi dire estimer leur patrimoine à juste titre.

Pour ce faire, il suffit juste de mettre leur bien à la disposition des collectivités locales et des exploitants. L’objectif étant de transformer les terrains en bien immobilier à usage commercial ou industriel.

Qu’est-ce qui caractérise le bail emphytéotique ?

Plusieurs éléments caractérisent le bail emphytéotique. À savoir :

L’octroi d’un droit réel à l’emphytéose

La convention emphytéotique implique le fait de donner au preneur un droit réel sur le terrain. Un droit qui se trouve être directement lié au patrimoine de location qui fait que l’emphytéote devienne la personne bénéficiant de l’usufruit à la fin du contrat. Mais encore, le bail emphytéotique offre à ce dernier la possibilité de faire une hypothèque ou bien de céder une partie ou la globalité de son droit d’usufruit.

Au même titre que le bailleur, celui qui exploite le terrain dispose d’un droit qui lui permet de mettre en sous-location ou de louer la propriété tout au long de la durée du contrat. Néanmoins, le preneur n’est pas autorisé à vendre le bien de manière définitive.

Faisant l’objet d’un droit de cession, le bail emphytéotique ne doit pas mentionner la condition interdisant le droit de construction au preneur. Aussi, une telle convention doit offrir des avantages en plus d’un droit réel à l’emphytéote. À titre indicatif, si le contrat n’inclut aucun avantage, l’exploitant ne sera jamais élevé au titre de preneur.

La longue durée de contrat

Nous ne saurons que trop vous le dire, les durées minimales et maximales du contrat établi par la législation vont de 18 à 99 ans et plus. Si jamais la convention indique une durée inférieure à la durée minimum imposée par la loi, le contrat emphytéotique est automatiquement réexaminé.

Rappelons que dans ce genre de convention, la tacite reconduction n’est pas acceptable. Cela dit, sur le contrat des différentes parties, la loi rend possible la reconduction de contrat. Retenez que grâce à la durée assez longue de ce contrat, l’emphytéote est parfaitement en mesure de mener des travaux qui lui seront profitables par la suite.

La mise à disposition du bien en contrepartie d’une redevance

Pour le cas d’un bail emphytéotique, la redevance due à un propriétaire est un canon emphytéotique. Une redevance qui se présente comme étant que compensation du bailleur par le preneur pour l’exploitation et l’occupation du terrain de celui-ci. Dans le cadre de cette convention, le canon emphytéotique marque autant le symbole que le montant décidé par les diverses parties qui se sont engagées dans le contrat. Au cas où le montant de la contrepartie est versé en montant comptant, celui-ci est fixé au minimum possible.

De même, les charges relatives aux dépenses d’aménagements, d’entretien ainsi que des autres améliorations des lieux pour les valoriser sont à la charge du preneur. Pour information, il est possible que le paiement se fasse annuellement en tant que réelle somme d’argent ou simplement en tant qu’apport en nature.

Tout dépend du type de contrat convenu. Concrètement, c’est le propriétaire qui tirera profit des améliorations et des installations réalisées quand le contrat arrivera à sa fin.

Les étapes indispensables pour la signature de la convention

Comme vous pouvez le comprendre, le contrat emphytéotique est un contrat conforme à la loi incluant les renseignements comme le délai d’occupation, les caractéristiques du patrimoine, la provenance, le montant ainsi que les charges qui reviennent de droit au preneur.

Pour le rendre authentique et valide, le bail emphytéotique doit obligatoirement être signé en la présence d’un notaire. Sachez par la même occasion que ce genre de convention est soumis à la taxe de publicité foncière qui est utile dans le cadre de l’opposabilité du contrat au tiers.

Qu’en est-il des droits et obligations du bailleur et de l’emphytéote dans le bail ?

Comme toute clause régie par la loi française, le bailleur et l’emphytéote dans le bail emphytéotique disposent chacun de leur droit et obligation.

Pour le cas du propriétaire

Avant de convenir un contrat emphytéotique, il est porté à l’attention du propriétaire qu’il est tenu de respecter un certain nombre d’obligations. Cela dit, les plus importants devoirs et droits sont à destination du locataire. Dans certains cas, le bailleur ou encore le propriétaire du terrain loué peut demander la résiliation judiciaire du bail emphytéotique et reprendre son bien.

Cette démarche est généralement valable si, et seulement si, il y a inexécution des conditions stipulées dans les termes du contrat. Même cas si celui-ci constate des détériorations graves sur le fonds de la part du locataire.

Comme détaillé plus haut, l’ensemble des constructions et des améliorations de l’emphytéote reviennent de droit au propriétaire en fin de bail. Le tout sans indemnité ou autre couverture versée au preneur. Ceci étant dit, une convention peut inclure cette indemnité.

En effet, sans l’indication de cette mention dans le contrat de bail au moment de sa rédaction, aucun recours ne peut être mis en œuvre pour obtenir un versement de quel type qu’il soit. Sans oublier de souligner que le propriétaire est totalement libre de vendre les droits qu’il tient du bail emphytéotique s’il le désire.

Pour le cas de l’emphytéote

Au moment de signer un bail emphytéotique devant le notaire, l’emphytéote est un acteur reconnu comme étant bien plus qu’un simple locataire. Pour la simple et bonne raison que ce bail confère à ce dernier un droit réel sur le bien en question. Autrement dit, le locataire devient le quasi-propriétaire du bien en bail emphytéotique. Comme obligation, la clause emphytéotique impose au locataire plusieurs éléments, à savoir :

  • Le loyer ou la redevance qui doit être réglée dans les délais mentionnés. Le fonds doit également être exécuté en fonction des conditions du bail ;
  • Le bien ne peut être changé ou détérioré dans son intégralité à l’issue d’une action démesurée du locataire ;
  • La taxe foncière du bail commercial ou professionnel ou simplement du bail de location appliquée à l’immeuble est due dans la mesure où le bail concerne un immeuble ;
  • Les réparations utiles doivent être menées sur les constructions renseignées dans le contrat originel. Uniquement les cas fortuits ou les cas de forces majeures peuvent certifier le fait que l’emphytéote puisse ne pas payer pour les réparations.

En clair, le locataire devient le quasi-propriétaire du bien grâce au droit réel immobilier offert par le bail emphytéotique. Cela signifie que ce dernier est désormais sujet à des prérogatives plus importantes qu’un simple locataire de bail pourrait l’être. Par le biais de ces droits, l’emphytéote peut procéder librement à des améliorations ou rénovations sur le fond différent de celles fixées dans le bail. Sans même avoir obtenu l’accord du propriétaire, l’emphytéote peut alors construire ou démolir selon ses envies. Il est aussi libre de faire hypothéquer son droit pour que ce soit un élément saisissable comme les autres biens immobiliers du même genre.

S’il est face à un terrain minier ou une carrière, le locataire peut également continuer l’exploitation déjà entamée. Seulement, il n’est pas autorisé à en ouvrir de nouvelles sans l’accord préalable de son bailleur. Comme autre droit offert à l’emphytéote, nous avons la possibilité de louer ou de sous-louer le bien immobilier convenu dans le bail emphytéotique. Plus spécialement, les constructions que le locataire décide d’édifier peuvent être mises en location ou en sous-location. Pour vous dire qu’aucune clause ne peut être introduite dans le bail emphytéotique pour interdire cette pratique, limiter ou encore réglementer ce droit à la location du locataire.

Par ailleurs, il convient de noter que le locataire sur le contrat de bail emphytéotique est en droit de consentir une servitude passive et acquérir une servitude active. Et le dernier et non le moindre, retenez que l’emphytéote est libre d’exercer son droit de locataire à titre personnel ou encore le céder. Cependant, il est interdit de vendre le bien désigné dans le bail.

Autre chose à savoir ?

En étant le quasi-propriétaire d’un bien ou d’un terrain loué, le locataire se voit donc attribuer un droit d’exploitation crucial qui s’accompagne d’une grande liberté, aussi bien dans l’exploitation que dans l’amélioration du fonds loué. Plus précisément, le bail emphytéotique confère au locataire emphytéote des droits immobiliers semblables à ceux offerts au propriétaire.

S’il le veut, le locataire peut procéder à l’exploitation du fonds par ses propres moyens ou avec l’aide d’un tiers. Nous parlons surtout de gérant, d’agriculteur ou de locataire dans le cadre d’une location ou sous-location.

Autre point important lors de la conclusion d’un bail emphytéotique, la présence d’un notaire est obligatoire. Et pour cause, la mise en application de ce type de contrat fait appel à plusieurs situations d’intervention d’un notaire en raison de son obligation de faire une publication des hypothèques territorialement compétent au bureau.

Tout cela pour vous dire qu’un bail signé sans l’intervention d’un notaire n’est pas valable. Pire encore, une telle convention signée en l’absence de ce professionnel est sans valeur. Donc, bien avant même de procéder à la signature d’un contrat de bail emphytéotique, veillez à contacter un notaire. Histoire de rendre votre démarche légale et parfaitement conforme.

Pour ce qui est de la fiscalité de ce type de convention, la taxe de publicité foncière au taux de 0,7 % est liquidée sur le prix mentionné. Cette taxe sera par la suite augmentée des charges pouvant être imposées à l’emphytéote ou simplement sur la véritable valeur locative des biens loués. Notamment au cas où cette valeur locative excède le prix augmenté des charges. La taxe de publicité foncière est alors tiré du montant cumulé des années de validité du bail.