Le bail à construction est un contrat à longue durée permettant au locataire de réaliser des travaux de construction sur un terrain qu’il a loué. Ce type de contrat de location pour objectif d’offrir un terrain à des conditions plus avantageuses aux constructeurs. Une manière pour ces derniers de réduire leurs dépenses en louant uniquement les terrains destinés à accueillir leurs projets de construction.

D’une autre part, cette démarche permet aux propriétaires de faire exploiter leur terrain au lieu de le conserver inutilement.

Qu’est-ce que le bail de construction ?

Le bail à construction est un contrat à travers lequel le preneur va généralement s’engager à titre principal à entamer des constructions sur le terrain d’un bailleur. Le locataire s’engage à conserver le terrain en bon état tout au long de la période du bail. Notez bien que ce genre de convention permet d’apporter certaines améliorations sur le terrain en soi, mais bien évidemment au profit du bailleur.

Dans le bail à construction, les différents acteurs sont tenus de fixer un loyer avec la promesse de vente adaptée à cet effet. À savoir que le montant du loyer en question peut être révisé tous les trois ans selon le revenu brut de la construction menée. Pour ce qui est des litiges issus de la révision triennale, la gestion est attribuée au Tribunal de grande instance.

Quels sont les droits respectifs des deux parties dans le bail à construction ?

Le bail à construction confère un droit réel aussi bien au bailleur qu’au locataire du terrain.

Bénéficiant d’un droit réel sur l’immobilier, le locataire est libre de consentir les sûretés véritables sur les constructions. Il est également autorisé à apporter ses droits en société ou encore à les céder. Nous parlons alors de cession. Dans ce cas, les nouveaux cessionnaires vont à leur tour bénéficier des droits aux mêmes obligations que le bailleur d’origine.

Gardez toutefois à l’esprit que peu importe la durée, le contrat de bail à construction à prix exorbitant ou trop abordable n’existe pas. Cela diffère d’ailleurs cette clause du bail emphytéotique caractérisé par l’obligation consentie par un preneur de construire sur le terrain de son propriétaire.

Pour le droit du bailleur ou du vendeur dans le bail à construction, les pouvoirs sont tout aussi réels. Dans la mesure où le vendeur n’est pas parvenu à payer plus des sept douzièmes du montant convenu dans le coût d’un immeuble, le bailleur peut demander une rescision de la vente immobilière. Même situation s’il décide de renoncer à la capacité de demander rescision et de demander une plus-value dans le contrat.

Qu’est-ce qui caractérise le bail à construction ?

Le bail à construction est un contrat signé pour une durée allant de 18 à 99 ans. Dans un premier temps, il est essentiel que le locataire mette en place de projets de construction sur le terrain du bailleur. Une façon pour le locataire d’avoir un droit immobilier réel sur le terrain.

C’est pour cette même raison que le preneur peut choisir une libre cession du terrain à un tiers. Il en est de même pour la libre hypothèque et le pouvoir de donner certaines servitudes à des tiers. Le locataire sera donc l’heureux propriétaire des bâtiments édifiés selon ses directives. Il va de soi qu’il est tenu à les maintenir en bon état et de prendre en charge les éventuelles réparations tout au long de la durée du contrat.

De même, il convient de savoir que la valeur résiduelle des constructions en fin de bail à construction est attribuée au bailleur. Sauf dans la mesure où le contrat de bail mentionne d’autres termes.

Par ailleurs, sachez que quelques dispositions d’ordre public régissent le bail à construction. Ceci concerne les dispositions en lien à la cession relevant à la cession et celles qui se rapportent à la compétence du président du tribunal de grande instance dans le cadre de la contestation relative au loyer.

Outre cela, les différentes parties concernées dans le bail à construction sont libres de conserver leur liberté contractuelle. En d’autres termes, ces derniers sont libres de déterminer les termes mêmes de leur convention. Néanmoins, il convient de veiller à la préservation des caractéristiques importantes de durée du bail à construction. Même cas pour l’obligation de construire et les éléments portant sur les inhérents à la possession d’un droit réel immobilier.

S’il se trouve que l’une des clauses du contrat de bail à construction n’est pas respectée, une résiliation ou fin du bail à construction peut survenir.

Quand le bail à construction s’applique-t-il ?

Avant de vous engager, il faut savoir que le contrat de bail à construction ne concerne pas uniquement la possibilité d’édifier des constructions sur un terrain. En effet, cette clause engage le locataire à respecter son engagement et à mener les travaux de construction nécessaires sur le terrain.

À titre indicatif, la construction d’un bâtiment permet de valoriser le terrain loué. D’où la grande différence entre le bail à construction et le bail commercial. Ce type de bail n’est également soumis à aucune limite, que ce soit par la nature, par les destinations des constructions, ou par le secteur d’implantation de celles-ci. Pour vous dire que même s’il existe déjà des immeubles sur le terrain et que vous désirez les louer, vous êtes entièrement libre de miser sur ce modèle de bail.

Dans le contrat de bail à construction, le bailleur peut également conserver les bâtiments édifiés sur son terrain s’il le désire. Bien évidemment, il peut aussi prendre la décision de les passer à son locataire. À souligner que même si les existants sont transférés, cela ne veut pas forcément dire que ces derniers ont été vendus au locataire. Plus précisément, le bailleur reste le propriétaire de ces anciens immeubles, mais offre simplement au locataire la possibilité de les exploiter pendant la durée du bail à construction.

Quels sont les types de constructions autorisés dans le contrat de bail à construction ?

Au moment de signer le contrat de bail à construction, vous vous engagez à construire un ou plusieurs biens immobiliers sur le terrain de votre bailleur. C’est d’ailleurs l’un des principaux éléments constituant ce type de contrat. Dans la mesure où vous vous acquittez d’un terrain nu, vous êtes dans l’obligation de construire au moins un bâtiment neuf dessus.

Cela dit, rien ne vous empêche de surélever un bâtiment déjà existant sur le terrain en question. Et ce, même si la propriété de ce dernier ne vous a pas été attribuée. Il en est de même pour l’acte de notoriété obligatoire qui vous permet de réaliser des constructions souterraines. Cependant, vous êtes également libre de rénover complètement une construction déjà existante.

Pour autant, vous devez savoir que même si ce genre d’opération impose une demande de permis de construire, cela ne suffit pas pour détailler l’ampleur de l’obligation du locataire.

Quelle est la durée de départ du bail à construction ?

Comme mentionné précédemment, la durée du bail à construction est va de 18 à 99 ans. Comme c’est le cas dans toutes les clauses, aucun dénouement ne peut être accepté avant la durée convenue par les deux parties. En principe, cette durée est fixée d’après le régime fiscal de l’accession des constructions aux bénéfices du bailleur.

De même, cette durée peut être fixée autant que nécessaire à mesure que la durée du bail excède largement la durée du financement hypothécaire déjà convenue. Pour faire plus simple, la durée du bail à construction doit toujours aller au-delà de 20 ans au moins de la durée du financement du projet.

Qu’en est-il de la possibilité de prolonger un bail à construction ?

Déjà, vous devez savoir qu’il est impossible de prolonger un contrat de bail à construction par tacite reconduction. Pour autant, cela n’empêche pas une stipulation de prorogation expresse si besoin est.

Le plus souvent, le preneur peut bénéficier d’une prolongation de durée de bail à construction sur la base d’une manifestation unilatérale formelle venant de lui-même. Veillez justement à le signaler bien avant la date limite du contrat pour limiter les imprévus. En tant que locataire ou preneur, vous êtes aussi libre de négocier une prorogation en cours de bail. Dans ce cas, vous devez procéder à un rendu en termes de bail emphytéotique. Gardez en tête que ce genre de contrat peut très bien relater un tacite de reconduction de façon express.

Par ailleurs, retenez que dans un bail à construction, ce genre de décision n’enlève pas la conviction. Effectivement, rien ne dit qu’une demande de prolongation de la durée de la convention s’accompagne de l’engagement d’édifier une nouvelle construction ou bien d’apporter des rénovations aux constructions qui existent déjà sur les lieux. Sans compter la passible augmentation du loyer prévu pour ces cas particuliers qui ne va pas concerner une novation du bail en question.

Quelles sont les obligations du preneur et du bailleur dans un bail à construction ?

Comme vous pouvez vous en douter, le bailleur et le preneur sont soumis à des obligations dans le bail à construction. Voyons cela de plus près.

Les obligations du preneur dans le bail à construction

Nous ne saurions que trop vous le dire, la première obligation du locataire est de construire les immeubles sur le terrain qu’il a loué à son propriétaire. Il est également tenu de garder les constructions en bon état. Même cas pour le terrain qu’il utilise.

À la différence du bail emphytéotique qui soumet le bailleur à réaliser des réparations, le bail à construction ne fait l’objet d’aucune dérogation. Mais encore, le locataire ne se charge d’aucune réparation dans le cadre de la perte ou de la détérioration liée à un cas majeur ou fortuit. Ainsi, chaque partie peut établir une demande de résiliation du bail à construction. S’il se trouve que le locataire décide de détruire les bâtiments déjà existants sur le terrain qu’il a repris, il est obligé de les reconstruire ou d’en construire de nouveau.

D’une autre part, le bailleur est en droit d’interdire les projets sans son accord au préalable. C’est notamment le cas de la constitution des servitudes non indispensables à la construction de l’édifice sur le terrain faisant l’objet de bail à construction.

Le preneur est aussi libre d’hypothéquer ses droits et constructions. Naturellement, l’hypothèque convenue doit prendre fin à la date de résiliation du contrat de bail à construction. En cas de besoin, une anticipation d’entente à l’amiable ou une décision juridique peut affecter le prolongement de la durée du contrat de bail à construction.

Comme autre droit attribué au locataire d’un bail à construction, nous avons le pouvoir de louer les constructions édifiées sur le terrain dans une assiette non affectée à l’édification des bâtiments contractuels.

Pour autant, il faut savoir que le locataire n’est pas en droit de consentir un sous-bail dans le bail à construction. Sans oublier, l’obligation de ce dernier doit payer son loyer, ses taxes, ses charges ainsi que ses impôts apparentés au terrain et aux constructions.

Les obligations du bailleur dans le bail à construction

En tant que bailleur dans le contrat de bail à construction, vous êtes également soumis à quelques obligations. Sachez à ce titre que le bailleur n’est jamais un vendeur dans le contrat de bail à construction. Bien évidemment, vous ne pouvez pas agir comme un vendeur de terrain dans ce genre de situation. Aussi, un bailleur dans le bail à construction se doit de bien informer le preneur d’un bien immobilier. En particulier s’il existe des risques naturels et technologiques sur le terrain ou dans les environs. C’est même pour cette raison qu’un état de risques doit être épinglé au contrat de bail à construction.

En somme, ce sont les points importants à retenir du bail à construction. Comme vous pouvez le voir, cette clause présente plusieurs avantages et quelques points négatifs. Selon vos ambitions et votre volonté, cette alternative présente cependant l’avantage de vous offrir plus de liberté dans la réalisation de vos projets. N’oubliez également pas que pour vous lancer dans une telle aventure, il est préférable de vous faire accompagner par un professionnel. Le recours à un notaire est effectivement conseillé pour vous permettre de négocier un contrat dans lequel vous êtes sûr de ne pas perdre.